專訪|解碼和昌“千億”路徑：三大平臺護航、快周轉沖刺
日期：2018-07-09
在中小型房企紛紛為了生存而沖刺的時候，千億的隊伍無疑是擁擠的。為了在未來能夠更加從容的應對這一局面，和昌在規模“快跑”的同時，還在嘗試強化“造血”和“輸血”的能力。
6月的北京已經進入盛夏模式，走進和昌集團（下稱“和昌”）總部，靜謐的環境與窗外浮躁的天氣形成鮮明對比。時代財經對和昌集團董事長武磊和總裁胡博的專訪就在這里進行，對于外界所關心的并購、規模、利潤及未來等話題，兩位“掌門人”一一做出了解答。
和昌集團董事長 武磊
一場對萊蒙國際資產包的百億收購讓規模200億的和昌成為了一匹地產“黑馬”。雖然與巨頭相比，和昌的規模還不算大，但通過這筆交易，和昌向外界展示了它的實力和潛力。
收購萊蒙國際資產包，和昌獲得了位于6個不同城市的8個項目，總計約197萬平方米的物業。但這只是和昌沖刺千億中跨出的一小步，按照和昌的計劃，未來其城市版圖會擴至20個，每個城市實現50億的銷售，2020年就能夠拿到千億的“門票”。
在中小型房企紛紛為了生存而沖刺的時候，千億的隊伍無疑是擁擠的。為了在未來能夠更加從容的應對這一局面，和昌在規模“快跑”的同時，還在嘗試強化“造血”和“輸血”的能力，打造更加堅實的護城河。
拆解規模與利潤
胡博坦言，和昌定下千億目標的出發點在于認清自己、認清環境。而武磊則將“千億”看作是未來的一個里程碑，當前和昌要做的就是去追逐它。
和昌集團總裁胡博
2020年被看作行業發展的一個關鍵節點，是檢驗這一輪行業洗牌成果的最后期限。如果到2020年沒有達到一定規模和排名的企業，或將面臨淘汰的局面。和昌要找到自己在這個行業的安全邊際。
“1000億在2020年大概的排名可以達到前50，好一點的話可以沖進前30，處于這個位置，一定是安全的。”說起正在走的這段千億路程，武磊的語氣里充滿底氣，他認為，千億目標是和昌對于自我的一個客觀評價，通過盤點手中資源、提升各方面能力，和昌想要完成這個任務不是沒有可能。
從百億到千億，和昌的節奏是每年50%的復合增長。雖然這不是一件容易的事，但和昌已經做好了準備。
快周轉是房企實現規模成倍增長的有效手段，與大部分快速成長中的房企一樣，和昌內部也在不斷強調周轉率。“雖然今日的和昌還不是行業里面把周轉做到極致的，但我們有信心，未來在周轉率方面可以達到行業前十的水平。”
武磊告訴時代財經，現在和昌提出來的周轉基準線叫“6712”，即拿地之后6個月取得施工許可證、7個月開盤、12個月現金流回正。他透露，在一些市場條件比較樂觀的城市，和昌已經可以做到8至10個月現金流回正。
更重要的是，和昌在沖擊規模的同時，也沒有放棄對利潤的堅持。對于規模與利潤無法兼得的話題，胡博表示，和昌有自己的一套應對方法，總結成三個關鍵詞是“有規模”、“優回報”、“好口碑”。
時代財經了解到，目前和昌的凈利潤率水平接近13.1%，為行業正常水平。不過，胡博指出，和昌追求的是ROE，而非單純的凈利潤。他將ROE拆解為周轉率、凈利潤率和杠桿三個成數。當和昌的周轉率和凈利潤率都與行業持平的時候，杠桿的使用成為決勝的關鍵。
和昌的目標是ROE水平做到行業前25名，為此，其堅持“外部投資占比過半原則”。這意味著，在杠桿配比與同行相同的情況下，和昌還能在外部投資人維度上嘗試給自己加杠桿。
胡博坦言，在凈利潤率達到行業的平均水平、周轉率站到行業前十的基礎上，杠桿率也不輸于其他企業，且在未來兩三年有希望做得更優秀的時候，就能夠保證和昌的回報超出行業平均水平。
武磊補充稱，利潤和規模之間本身并不矛盾，“我比較反對為了沖規模而去犧牲利潤，我更希望和昌依靠產品、服務和理念去實現規模和利潤的同步增長，因為對于和昌來說，做大資產管理規模是最核心的。”
在第三方研究機構億翰智庫最新發布的《2018年1-6月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中，和昌以135.9億的銷售成績排名第79位。武磊表示，和昌今年全年的目標是350億。
不挑食、不畏懼
以規模化為名的賽道中，充足的土地儲備是企業爭得話語權的前提。在這方面，和昌堅持以并購為主要拿地策略，其去年新進的25個項目，有近半數來自收并購。
“中國房地產行業走到今天，公開市場的價格幾乎是透明的。單純從算賬的邏輯來看，公開市場相對來說操盤簡單，但是回報極低，基本算不過來賬，有巨大的賭預期成分在的企業才敢去公開市場搶高價地。”
與此相比，并購而來的項目不僅有著成本低的優勢，回報也能夠得到保證。“并購項目都存在一些復雜、歷史原因悠久、甚至‘難纏’的潛在風險，但其好處是價格低，只要抓住一個有潛力的并購項目，回報就有保證，并且會遠遠超出當時行業公開市場的水平。”
不過，近年關注并購市場的房企多了起來，其中規模超過千億的房企不在少數。在激烈的競爭環境中，和昌需要有自己的優勢才能成為脫穎而出的那個。
胡博認為，雖然和昌的團隊相對來說比較年輕，但其不挑食、不畏懼，即使項目復雜、難纏，也愿去接觸和嘗試。他還指出，并購的關鍵點不在于成功的那一刻，而是在并購完成以后，如何將項目順利的開發出來。
據悉，和昌去年收購的萊蒙國際資產包中，極個別項目的問題也有些棘手，但和昌一直在嘗試解決和推進，去年，部分項目的收入已經并表。胡博還透露，去年四季度開始，和昌陸陸續續收到很多資產包的并購機會，目前都還在接洽當中。
當然，除了并購之外，和昌也不排斥公開市場。胡博稱，即使這兩年公開市場純機會導向的趨勢愈發明顯，但針對當前的市場環境和趨勢，大多數房企都是采取合縱連橫的措施來降低風險，這樣的機會和昌也有很多。
“和昌在合作方面是非常開放的，完全尊重合作方的訴求。小股操盤、平均持股、甚至代建都能夠接受，唯一需要強調的就是和昌要做操盤者。”
據時代財經不完全統計，和昌已經與包括萬科、旭輝、碧桂園在內的多個房企達成了合作關系，在南京、合肥、杭州等城市合作開發了超過10個項目。
今年，和昌選擇扎根在二線城市，以此為依托去向外輻射和向外輪耕機會型城市。武磊透露，僅2018年上半年，和昌就通過并購、合作等方式獲得了18個項目，新增土地面積約為258萬平米，貨值約303億。
至于后續的投資計劃，武磊表示要根據和昌的周轉情況、現金流以及整個金融環境再做判斷。“初步考慮，今年去化約350億左右，大概有一個雙倍的補充就可以了，以此算下來是近800億的貨值。”
“三駕馬車”并行
規模并不是考量房企成功與否的唯一條件，當房企戰場從增量市場逐步轉向存量市場時，行業將進入能力為王的時代。
縱觀當前的房地產行業，大多數的資源都在向實力房企傾斜，要在未來獲得更多的資源和機會，房企就要具備把錢和地有效結合到一起的能力。基于此，和昌未雨綢繆打造了開發建設平臺、資產運營平臺、資產投/募資平臺三大能力平臺。
“地產開發平臺，簡單的理解就是做房地產開發；資產管理平臺，專注持有物業領域；而投融資平臺類似于地產基金的概念，它同時具備投資和融資兩項功能。”胡博介紹，三個平臺各有分工，但相互之間也有協同。
簡單來說，投/募資平臺主要為和昌提供資金層面的支持，同時兼顧“找球手”的功能，幫助和昌在行業金融屬性不斷增強的背景下，找到一個具備一定量級的細分市場。
而資產管理平臺更多是在開發層面為和昌提供支援，當地塊或項目需要開發住宅以外的產品，例如需要開發商業、辦公、酒店，甚至是物業服務的時候，資產管理平臺就能挺身而出，避免陷入能力缺失的尷尬局面。
在和昌的千億目標中，資產管理平臺也扮演著重要角色，2020年，資產管理的規模要超過200億元，在和昌的業績中占比20%。
